ローン特約について
ローン特約は、どうしてもつけておかなければいけないのでしょうか。
一度売買契約を交わしても、住宅ローン融資が利用できなかった場合は
契約をなかったことにできるものがローン特約の特徴です。
売買契約書にローン特約が無い場合には、
何らかの形で売買代金に充てる資金を調達しない限り大変です。
一度取りきめた契約を白紙に戻すには、違約金や、損害賠償金が求められるという場合もあります。
そうなったならば、業者にも責任をとってもらうべきです。
銀行から事前調査によるローン契約の内定があったことで
安易に住宅ローン特約を外してしまうとこのような事態になります。
内定をもらっていたローンの審査に断られることは珍しいですが、何らかの原因があるならありえることです。
ローンのための審査書類に問題があった場合や、金融機関に出した書類に問題があったというケースがあります。
買主に何ら責任がないとしても、
銀行の審査方針が急に変わってしまったりする場合もあります。
銀行を別に調べることは、手間の折れる作業といえます。
売買契約を結ぶ時は、仮に銀行から融資の内定をもらっているという時でも、
あえてローン特約をつけるぐらいしておくといいでしょう。
収入証明書不要カードローンならどこがいい？
消費者金融などの総量規制対象の企業では、希望枠が50万円以上、
もしくは他社の借入と希望額の合計が100万円を超える場合は収入証明書の提出が必要になるところが多くあります。
希望枠が小さいのであれば消費者金融のカードローンでも収入証明書は必要になりません。
一方銀行の場合は総量規制の対象とはなっていないため、無制限に貸出をすることも可能です。
しかし実際には貸し倒れになるリスクもあるため、
一定額以上の枠の場合は収入証明書が必要になることがあります。
銀行によって判断はまちまちですが、高いところでは300万円まで不要のところもあります。
収入証明書を出したくないのであれば、銀行でカードローンを組むと良いでしょう。
ただしこれは一般的なケースであり、申し込み内容によっては提出が必要になることがあります。
それはどのようなケースかと言うと、記入している年収があまりにも現実とかけ離れているときです。
金融機関には統計からおおよその年収を把握するシステムがあるため、
その数値と申し込み内容に書かれたものが違っている場合、確かめるために提出をお願いすることがあります。
ローン特約の手付金 白紙に戻すにはどうしたらいい
住宅を購入するとき、ほとんどのケースでローン特約をつけています。これは、住宅ローンの審査に通らなかったら契約を白紙に戻せるという特約のことです。
例えば、3,000万円の住宅を購入するときに、200万円の手付金を支払っていたとします。売主のほうから契約を白紙に戻すためには、基本的には手付金の倍返しです。すなわち、売主は400万円を支払わないと契約を解除できません。買主のほうからは、200万円を放棄することで契約を解除することができます。しかし、ローン特約がついている場合には、手付金を支払わなくても契約を解除することができます。
ここで、ローン特約がついているからといってローンの審査に落ちたら契約を白紙に戻せるわけではないということに注意をしておきましょう。
買主には誠実に住宅ローンの申し込み手続きを進めることが義務付けられていると言えます。例えば、契約を白紙に戻したいためにわざと住宅ローンの申し込みで実際よりも高い金額で申し込み、審査に落ちたとしても手付金の払い戻しは受けられないでしょう。
そのほかには、担保に供することができる物件があったのにそれを担保に入れようとしなかったケース、保証人をつける努力をしなかったケースなどが契約を解除することができない例としてあげられています。
ローン特約をつけていなかった場合には、誠実な申し込みをした結果ローンの審査に落ちたとしても、契約を白紙に戻すことは困難です。
「誠実に住宅ローンの申し込み手続きを進める」という義務がどの程度の義務までを指すのかについては争いがあります。トラブルを避けるためには、契約書に詳細な事項まで明記しておくことがおすすめです。例えば、3,000万円のローンを組むときに、金利が1.0％になることを想定していたとします。しかし、実際に審査を受けてみると金利が2.0％になってしまいました。この場合に契約の解除が認められるかどうかは、ケースバイケースです。
契約書に金利について明記をしていたのであれば、その条件を満たしていれば契約を解除できるでしょう。逆に、契約書に明記をしていなかった場合には、「金利が1.0％になることを想定していたのに2.0％になってしまった」という理由では契約の解除が認められない可能性が高いです。絶対に可能性がないというわけでもないので、専門家に相談をしてみるのがベストでしょう。
契約書には、「金融機関」「金額・金利・借入期間」「融資が承認されるまでの期間」などの条件を明記しておくことがおすすめです。
ローン特約で仲介手数料が変換されないケースある？契約前に知っておきたいこと
ローン特約とは、金融機関での融資審査が通過できずに、ローンを組むことが出来なかった場合に、不動産売買契約までも白紙撤回するという特約条項のことです。
不動産売買では一般的には不動産会社が仲介しているので、買主側はめでたく売買契約が締結されれば、仲介手数料を支払うことになるのです。それでは、ローン特約が適用された場合には、手付金などの売買代金だけでなく、仲介手数料も返還されることになるのでしょうか。
仲介手数料は成功報酬ですが、t路引きの実際では、売買契約締結時に仲介手数料の半額を支払うことが多いため、その返還の有無が問題になる訳です。
この問題を検討するうえでは、売買契約と不動産会社との仲介契約の関係性をどう考えるのかが、ポイントになります。一つの考え方として、売買契約締結まで一度は到達したのだから、
引渡しにまで至らず途中で破綻したとしても、契約締結までの仲介の業務は達成している以上、少なくとも支払い済みの成功報酬は返還しない、という見解があります。売買契約が「締結」しているのは確かで、引渡しにまで至らなかったのはローンが組めないと言う別の事情が介入したにすぎない、と言うわけです。もちろん不動産会社の立場からは、このような主張が展開される可能性が高いでしょう。さらに税務上は売買契約が締結されてしまえば、不動産仲介会社の売上げとして課税対象になるので、きっちり報酬は確保したいとの意向も働くのも事実です。このような実質上の要請と、仲介契約と言う法的主張を盾に、支払い済みの手数料は返還しないと主張につながります。
他方で買主や売主にとっては、契約締結だけでなく買主に引き渡すまで完遂されて始めて、仕事は終了すると考えることになるが常識的です。特に買主側からすれば、ローンは組めずに家を購入できなかったにも、関わらず仲介手数料まで支払うと言うのは納得できない結末と考えるのは当然です。
そこで万が一、ローン特約が適用されうる可能性を念頭に置いて、契約時やその前に不動産会社との間で署名押印を求められる「不動産取引承諾書」などの契約条項をしっかり確認する必要があります。このような書面では、契約時に手数料の半分を、決済時に残りの半分を支払う旨の条項が含まれるのです。
そこで署名押印する前には、ローン特約解除の場合、仲介手数料の支払い義務は無いものとし、支払い済みの分も全額返還すると言った内容にしてもらうように交渉を試みて下さい。
ローン特約の解約条件とトラブルを避けたいときに知っておきたいこと
住宅ローンを結ぶ際に、事前に審査を行うのが当たり前です。この事前審査に通ったことで売買契約が結べたものの、本審査になったところで却下されることがしばしば見受けられます。
これでは住宅ローンを怖くて組めず、事前審査の意味がありません。そこで登場するのがローン特約です。契約する際に、もし本審査で却下となれば売買契約は無効にするという特約を結ぶことで安心して事前審査の段階で契約を行うことができます。そして手付金を事前に払っていた場合でも、却下されたことでその手付金が手元に返ってくるという算段です。
解約できるケースは期日までに融資の審査が通らなかった場合です。契約する際に契約解除のタイムリミットとなる日にちが書いてあるため、その日までに解除をしてしまえば大丈夫です。しかしローン特約を勘違いする人も折り、ローンの審査が通ったのに解約しようとするケースです。この場合は白紙撤回のようなことにはなりません。
手付金を放棄して解約をするほかないため、注意が必要です。また融資の金額に納得がいかないからと解約を求めるのも認められていません。あくまでも融資の審査が通らなかった場合に契約を白紙にできるという性質のものです。
解約すると大変なのが売却を予定していた人です。いくらローン特約で正当な理由で解約ができるとしても相手からすればびっくりし、連絡の仕方を間違えるとトラブルに発展します。ローン特約で解除をする場合は慎重に段取りを踏んでいく必要があります。まずローン特約の条項を事細かに決めておくことです。実際にローンを組む金融機関名や融資金額、本審査までの期間などを明確にするだけでなく、万が一解約をする場合にいつまでにそれができるのか、解約の意思をどのように示すのかを書いておくことで不要なトラブルを防ぐことができます。
融資が下りなかった時点で解約になるパターンと融資が下りずその事実を売主に伝えてから解約になるパターンと2つ存在します。契約書をしっかりと読んでおかないことでこの2つを取り違えてしまってトラブルになるケースも見受けられます。また融資が下りなかったから簡単に買主側は解約できるわけではなく、融資を受けられる努力を行う義務があります。そうした努力をしていないにもかかわらず、融資が下りないことを理由に解約をすることは認められていません。いずれにしても誠意ある対応をすることがトラブルを避ける要因です。
公益社団法人 全日本不動産協会が提供する住宅ローン特約とは
公益社団法人全日本不動産協会は、建設大臣によって設立許可を受けた公益法人で全国の都道府県に本部を持つ不動産業者の全国組織になります。
主な業務としては国内外の不動産に関する調査研究及び情報の収集、それらを通じた政策提言、情報の提供及び出版物の刊行、宅地建物取引業に従事するまたは従事しようとする人に対して研修や講習、指導などを行います。
また、国民に対して不動産取引に関する知識の普及や啓発、指導、助言などを行うほか、不動産に関する会議や講演会なども開催します。
不動産売買取引が円満に行えるように「全日本不動産住宅ローン」を提供しています。
ローンの種類には、りそな銀行や埼玉りそな銀行と提携した「りそな銀行提携型」とジェイモーゲージバンクと提携した「JMB提携型」の2つのタイプの提携ローンがあります。
どちらも最長35年間長期固定金利住宅ローン「フラット35」をはじめとした様々なローン商品を取り揃えています。
この住宅ローンを借りて住宅を購入する場合には、住宅ローン特約がつけられるのが一般的となっています。
住宅ローン特約は、買主が住宅ローンを借りられなかった時には、違約金などの負担をすることなく、手付金が変換されて、無条件に契約を契約できるという約定です。
この特約が付いていることによって、これに基づいて売買契約を解除することが可能となります。契約解除の意思表示をすることで、無条件に手付金を取り戻すことができるという便利なものです。
住宅ローンに特約が付いた契約を行った場合、買主は一定の期間内に誠実に住宅ローンの申し込み手続きをする義務を負い、申し込みをしなかったり書類準備を怠ったために借り入れができなかった場合には特約は適用されなくなります。
共同買主が連帯保証人となることを拒んだために資金を得られなかったというケースでも、ローンが実行されなかったのは買主側の責任としてローン特約に基づく解除は許されないとした裁判例もあるため、契約をしたらしっかり手続きを行うことが重要です。
また、金融機関から融資をしてもらえなかったというときには、速やかに特約を解除することで契約を解除するか、別の方法で資金を調達することも大切です。
特約の中には、住宅ローンが不成立なら売買契約の効力も失うという解除条件型のものもあります。
ローン特約を利用する場合には、自分のローンの状況などに合わせて選んでいくことが大切となります。
もし不動産の買主からローン特約期限の延長を求められた場合に対処しておきたいこと
不動産を売却する時に買主からの提案でローン特約の期限の延長を求められた場合ですが、どうすれば良いか困る方は多いはずです。
ローンが通らなければ売却することができず、その期間が延長されるということは拘束期間が長くなる訳ですか非常に不利な状況であると言えます。
こういったケースに最も気を付けておかないといけないことは、買主が事前に金融機関のローン審査に通っているかどうかを確認しておくことです。
仮審査ぐらい通ってから契約するのが理想的であり、安心できますが、もし審査をしていない状況であれば破談する可能性は捨てきれません。
最近では仮審査でも安心はできませんが、それでも事前に審査を受けているかどうかは大きく違います。
仮審査を通ったら本審査も少しは通りやすいことには違いありませんが、金融機関はしっかりと確認しますので時間が多々掛かることがあります。
ローン特約の期限が１ヶ月程度でしたらギリギリのタイミングになってしまう可能性がありまして、そういったことから期限の延長を求められることが多くなっています。
特に年末年始、お盆、ゴールデンウィークといった時期を跨ぐと、いつもより審査に時間が掛かってしまいます。
時期の問題だけでローン特約を延長される場合はまだ良いのですが、単純に時間が掛かっているケースも存在します。
仮審査に通っても本審査で落ちるということは珍しくもなく、審査に通る見込みがないにも関わらず延長を求められることもあるでしょう。
売主が期限を延長するかどうかを最終的に判断することになりますので、状況確認をしっかりとしておくことが重要です。
仲介業者から審査に通りそうかどうか、買主は動いているかどうかといった情報を聞いてから考えて決めることになります。
情報の確認は一度だけではなく何回もしておいた方が安心できますし、買主がしっかりとしており、ちゃんと動いているのであれば延長したとしても期限を細かく刻んだり、覚書として書面で記録を残したりと何かあったとしても大丈夫なように動いてください。
一度白紙に戻れば、また買主を探さないといけないからといって何も対処や記録しないで延長を続けているとズルズルと延びてしまい、時間だけが無駄に過ぎてしまうということにもなりかねません。
さまざまな問題がありますから柔軟対応は大事ですが、延長する場合でも話し合いで納得した形で決めて、書面として記録に残しておくことは重要です。